Menata Jakarta tanpa Menggusur Warga, Konsep Kota bisa Tiru Tokyo

Bisnis.com, JAKARTA - Pembangunan tak selalu identik dengan penggusuran, atau agenda bisnis berbasis untung-rugi, asalkan pemerintah punya langkah kreatif dan kolaboratif tersendiri. Jakarta masih punya potensi untuk menerapkan langkah-langkah tersebut.

Caranya lewat pembangunan di atas kebijakan serupa konsolidasi lahan, atau dengan kata lain, bekerja sama dengan warga yang memiliki lahan kecil sebagai mitra pemerintah atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).

Hal ini diungkap Marco Kusumawijaya, pengamat tata kota, pendiri Rujak Center for Urban Studies (RCUS), serta yang belakangan dikenal sebagai mantan Ketua Bidang Pengelolaan Pesisir Tim Gubernur Untuk Percepatan Pembangunan (TGUPP) era Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan.

Marco berkesempatan memaparkan ide ini dalam acara diskusi virtual bertajuk 'Sustainable City', kepada para profesional BUMD DKI Jakarta yang diselenggarakan salah satu BUMD DKI bidang properti, Grup Jakarta Propertindo (Jakpro Group), Kamis (25/6/2020).

Dari Jepang Sampai Yogyakarta

Menurutnya, tak terlalu penting suatu metropolitan seperti DKI Jakarta memiliki gedung-gedung menjulang tinggi, atau membangun dengan arsitekur khas dan bergaya.

Terpenting, seimbang, berkelanjutan, dan masih mempertahankan unsur sosial. Marco menyebut Jakarta bisa mencontoh bagaimana Jepang menata Tokyo.

Di mana sebagai salah satu metropolitan tersohor di dunia, tetap bisa mempertankan hutan kota dari taman-taman peninggalan Kaisar, serta mengombinasikan wilayah urban dan rural dengan langkah konsolidasi lahan.

"Jakarta tidak perlu seperti New York yang lurus-lurus atau Singapura yang rapi jali tapi begitu-begitu saja. Kalau saya pribadi lebih suka seperti Tokyo. Rapi, tapi karakternya masih ada. Masyarakat masih bisa dekat satu sama lain," jelasnya.

Langkah konsolidasi lahan seperti yang dilakukan Tokyo, merupakan upaya menyatukan beberapa pemilik tanah atau rumah yang berhimpitan, dengan membangun hunian vertikal yang bisa menjadi hunian untuk lebih banyak warga.

Dengan membuat koefisien lantai bangunan (KLB) menjadi lebih tinggi, bisa pula membuat hasil pembangunan untuk entitas bisnis seperti apartemen atau penginapan, tergantung kesepakatan dengan para pemilik lahan/rumah.

Dengan cara ini, para pemilik lahan tidak perlu meninggalkan asetnya, bahkan bisa memperoleh nilai lebih dari hasil pembangunan beserta keuntungannya, dengan asas proporsional.

Hasilnya? Perkampungan di tengah kota bisa tertata lebih rapi. Sisa lahan bisa dimanfaatkan untuk ruang terbuka hijau (RTH). Pembangunan pun menjadi lebih efisien tanpa kerumitan proses jual-beli, atau sengketa akibat aktivitas penggusuran.

"Hal ini sudah pernah dicoba di Yogyakarta. Untuk DKI Jakarta, kita membuat studi kasus di Cideng, yang di beberapa titik terlihat punya ketimpangan KLB. Kemudian di Tomang, memanfaatkan kondisi lahan eksisting yang kosong, serta di Sunter," tambahnya.

Keragaman Kegiatan

Terkadang, suatu perencanaan pembangunan melupakan keragaman kegiatan di suatu titik wilayah di antara empat kepadatan lainnya.

Yakni kepadatan jiwa per lantai terbangun, kepadatan m2 lantai terbangun per penduduk itu sendiri, serta kepadatan infrastruktur pelayanan di tempat tersebut.

"Misalnya, seberapa banyak kegiatan berbeda diperoleh warga per wilayah? Apakah saya bisa jalan kaki untuk mendapatkan kebutuhan sehari-hari, ke tempat kerja, ke dokter, ke bank?" jelasnya.

Oleh sebab itu, metode konsolidasi lahan ini terbilang tepat untuk memecah kepadatan penduduk di suatu wilayah dengan memberikan alternatif kegiatan berbeda, yang tak mulai dari nol.

Selain itu, untuk kasus di Jakarta, langkah ini juga bisa menjadi pintu masuk pelayanan dasar manusia (air bersih, kakus, akses jalan) yang lebih baik, dan transportasi umum terintegrasi yang tadinya tak bisa masuk akibat tak punya tempat.

"Pembangunan harus tetap mengedepankan perbaikan lingkungan plus perbaikan keadilan. Re-integrating communities dan environment. Kedekatan orang ala kampung masih tetap bisa dipertahankan walaupun berada di tengah kota," ujarnya.

Metode dan Kompetisi BUMD

Yang perlu dilakukan apabila pemerintah serius merealisasikan ide ini, tentunya dengan menambah KLB di titik-titik wilayah yang tepat untuk diupayakan konsolidasi lahan. Serta bersiap menghadapi segala permasalahan di sekitarnya.

Menurut Marco, BUMD memiliki potensi besar untuk menjadi perpanjangan tangan pemerintah menerjemahkan hal ini dalam lingkup teknis. Terutama, Jakpro di lingkup properti dan Perumda Sarana Jaya yang sudah bergelut di bidang konstruksi perumahan.

BUMD ini bisa berlomba-lomba membangun small projects hunian layak-terjangkau-integratif kelas menengah ke bawah. Di lahan 200-1000 m2, lantai 640-3,200 m2, dengan anggaran yang terbilang minim, hanya Rp10-50 miliar saja.

Terpenting, pembangunan bisa berjalan secara integratif, dapat direplikasi menjadi banyak proyek, bukan 'besar-besaran' proyek. Tidak Menggusur, kolaboratif, berhasil meningkatkan kepadatan penghuni dan lantai terbangun, serta berbasis pembangunan yang ekologis, adil, dan transparan.